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今年の改正税法 相続登記義務化と登録免許税

今年の改正税法
相続登記義務化と登録免許税

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今年の改正税法 相続登記義務化と登録免許税

不動産登記法の改正で相続登記義務化

令和６年４月１日以降になると、不動産登記法の改正（令和３年４月 28 日公布）により、相続や遺贈により不動産を取得した相続人にとって、相続の開始があったことを知り、かつ、その所有権を取得したことを知った日から３年以内に相続登記の申請をすることが義務付けられることになりました。相続登記の義務化は、施行日前に相続の開始があったものについても、遡って適用されます。義務違反は 10 万円以下の過料の対象です。

「相続人申告登記」の新設

３年以内に遺産分割が成立しない場合には、相続人が、登記官に対して、所有権の登記名義人について相続が開始した旨と、自らが相続人である旨を、相続登記の申請義務履行期間内(３年以内)に各人が申し出ることで、相続登記の申請義務は履行したものとみなされ、申し出を受けた登記官は職権登記を行います。これを「相続人申告登記」と言い、この場合の登録免許税は、職権登記の非課税の規定の適用と措置されます。
ただし､この相続人申告登記では､持分割合の記載はなく、仮の報告を記載したものとの扱いなので、所有権主張の根拠にはなりません。また、遺産分割成立から３年以内に遺産分割の内容を踏まえた所有権移転登記の申請をすることも義務とされました。

今年の登録免許税法の改正

なお、次の非課税措置も見直されています。
①相続により土地の所有権を取得した個人が相続登記をする前に死亡したときの当該死亡者を当該土地の所有権の登記名義人とするためにする登記の登録免許税（これは適用期限延長の見直し）
②不動産の価額が 100 万円以下の土地であるときの相続による所有権移転登記又は表題部所有者の相続人が受ける所有権保存登記についての登録免許税（この見直しは令和４年４月１日以後の登記から適用）

所有者不明土地関連はこれから

なお、来年以降に施行とされている所有者不明土地関連の民法・不動産登記法・相続土地国庫帰属法の改正・創設に伴う新たな税制が、来年以降、目白押しで現れて来ると思われます。

今年の改正税法 縮減されない住宅ローン控除

今年の改正税法
縮減されない住宅ローン控除

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今年の改正税法 縮減されない住宅ローン控除

住宅ローン控除の今年の改正内容

ローン返済の利息の支払額よりも控除額が多い状態、逆ザヤ状態が会計検査院の指摘で問題視されていました。消費税率 10％引上げに伴う措置期間も終了でした。
それらへの対応として、控除率が１％から 0.7％に減少となり、所得要件も 3000 万円以下から 2000 万円以下となり、控除対象年末借入金残高限度額も 4000 万円から2000 万円（新築等で 2023 年末入居までなら 3000 万円）に縮減となり、控除期間 13年も 10 年（新築等で令和５年末入居までなら 13 年）に短縮となりました。
しかし、これらの縮減の例外があります。

非縮減その１ カーボンニュートラル住宅

2050 年までに温室効果ガスの排出を全体としてゼロにするカーボンニュートラルの実現を目指すため、省エネ性能の高い認定住宅の新築等に限り、住宅ローン控除の借入限度額を、令和５年末入居までなら 5000万円（エネルギー消費性能向上住宅については 4500 万円又は 4000 万円）に増額、令和７年末入居までだと 4500 万円（エネルギー消費性能向上住宅については 3500 万円又は 3000 万円）に増額、控除期間も 13 年とされます。

非縮減その 2 コロナ税特法

昨年の住宅ローン控除関係の改正税法は、コロナ税特法で立法されています。そこでは、令和３年９月 30 日までに契約した新築注文住宅、令和３年 11 月 30 日までに契約した分譲住宅・中古住宅の取得と増改築等、これらを令和４年 12 月 31 日までの間に自己の居住の用に供した場合には、縮減前の昨年の制度がそのまま適用になります。

コロナ税特法の規定が措置法で新設

今年の税制改正大綱の中に、合計所得金額 1000 万円以下の者に限り床面積要件を40 ㎡に緩和する、と書かれています。しかし、昨年の税制改正大綱にも、合計所得金額 1000 万円以下の者については床面積 40㎡から 50 ㎡までの住宅も対象とする特例措置を講ずる、と書かれています。
床面積要件の緩和は、既に昨年に措置済みのことなのに、少し変ですね。
これは、昨年は特別にコロナ税特法での措置としたが、今年は通常通りの租税特別措置法での措置として新設立法としたことの意味のようです。ただ、両規定で期間がかぶっているところがあるので、上記の「非縮減その 2」が生じているわけです。

換価分割の課税

換価分割の課税

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換価分割の課税

実家の土地を相続したものの、相続人には持ち家がある場合、たとえ家族の思い出が詰まった懐かしい家であっても、取り壊して売却せざるを得なくなることがあります。このようなとき、土地の売却代金を相続人の間で分ける換価分割が行われます。

相続税と譲渡所得税

相続開始の後に売却するのであれば、相続税評価額（路線価や倍率評価）で相続税を計算し、譲渡所得税は、被相続人の取得価額と売却価額をもとに計算します。相続税と譲渡所得税が課税されますが、相続税は遺産の取得に対して課税されるのに対し、譲渡所得税は、被相続人の取得時から蓄積されたキャピタルゲインの実現に対する課税ですので、それぞれ異なり、二重課税とは考えられていません。
また、譲渡所得の計算では、先に課税された相続税のうち、土地の価額に対応する部分は、取得費に加算され、その分、譲渡所得税の負担は少なくなります。
なお、相続開始前に、土地の売買契約が締結されていたときは、売却価額で相続税が課されることがあるので注意しましょう。

分割協議が未了のときは

申告期限までに遺産分割協議が調ったときは、相続税も譲渡所得税も遺産分割の割合で按分しますが、分割協議が調わないときは、どちらも法定相続分で計算されます。
相続税の申告期限後に遺産分割協議が調った場合は、修正申告または更正の請求により相続人の間で相続税の負担を精算することができます。しかし、譲渡所得税については、申告期限後に分割協議が調ったとしても遺産分割の割合で修正申告や更正の請求をすることはできず、法定相続分での申告のままとなります。税務署からすれば一度、納税が行われているので申告期限後の分割の変更は、相続人の間で精算してくださいという考え方のようです。

隠れた債務が見つかったときは

相続は実家の土地・建物だけと思っていたら、実は、親が生前、親族から金銭の支援を受けていたことがわかることがあります。
このようなときは、親族間の争いでもある場合を除き、売却代金の一部を債務の返済に充当することになります。親族から親が金銭支援を受けた当時の事情を聞いて納得できる場合、これまでの親族の支援に感謝して親の債務を引き継ぎ、債権債務関係を清算することで相続手続きは終わります。

租税法律主義と租税公平主義

租税法律主義と租税公平主義

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租税法律主義と租税公平主義

憲法は、国民に法律の定めのない課税はされないこと（租税法律主義）、租税は同様の状況の下で一人一人、同様に取り扱われること（租税公平主義、平等原則）を定めていますが、被相続人が取得した不動産の評価を路線価ではなく、鑑定評価額とした課税処分を巡り、租税公平主義の解釈が争われた裁判で国の勝訴が確定しました。

相続税法の時価を巡る解釈の違い

課税庁は、不動産の鑑定評価額が路線価と比べ、約４倍のかい離があること、取得資金を借入金でまかない、結果、相続税の課税価格を基礎控除の範囲に収め、相続税をゼロとしたことから、鑑定評価額による更正処分を行いました。
納税者は、この処分に対し、路線価は相続税法に定める時価として通達で公表されており、鑑定評価額による評価では租税の法的安定性が失われ、課税上の予測可能性がなくなること、同様の不動産を有して路線価が適用される他の納税者と比べ、公平な取扱いではなくなる旨を主張しました。

通達は法律ではないが拠り所となる現実も

ところで通達は、税務署内部の行政執行の内容を下達したもので法律ではありません。しかし、通達は納税者に公知され、課税上の拠り所として、通達の評価に従った申告が行われる現実もあります。

実質的な租税負担の公平

最高裁は、通達に従う画一的な評価は公知の事実であり、課税庁が特定の者の財産についてのみ通達に定める評価額を上回る価額で評価することは、合理的な理由がない限り平等原則に違反するとしました。
その上で銀行から借り入れ、不動産を購入して相続税負担の軽減を意図した行為は、購入や借入をしない又はできない他の納税者との間で看過し難い不均衡を生じさせ、実質的な租税負担の公平に反している。合理的理由があるので鑑定評価額による評価は平等原則に違反しないと判示しました。

租税法律主義と租税公平主義の再考

路線価による評価方法を通達で公開しているにもかかわらず、課税庁が異なる評価を行うのであれば、納税者は安心して経済取引ができなくなります。裁判所の判示した実質的な租税負担の公平と路線価による画一的な評価による公平を使い分けすることは誰にとっての公平か、課税実務を分かりにくくしてしまいます。租税回避の防止が目的であれば、課税上の取扱いを明らかにする法整備が必要ではないでしょうか。

不動産所得の事業的規模とは？

不動産所得の事業的規模とは？

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不動産所得の事業的規模とは？


青色申告者が不動産所得を申告する場合、貸室が 5 棟 10 室に届かない場合でも、賃料収入の大きさや賃貸活動の状況などによっては、貸付けが事業的規模に該当すると認めてもらえることもあります。

事業性が認められる場合の特典

不動産所得が事業として認められた場合には、以下の特典が受けられます。
① 建物取壊、除却損の全額を経費に算入
② 貸倒損失を回収不能の年に経費に算入
③ 青色専従者給与が適用可
④ 複式簿記の記帳で 55 万円控除（電子帳簿保存又は e-Tax により 65 万円控除）

社会通念としての事業規模

貸付けが事業として行われているかについて、国税庁は「社会通念上、事業と称するに至る程度の規模」と定義しており、5 棟 10室基準はその例示として示されていますが、判例では「５棟 10 室基準を満たせば事業として行われているものとするという十分条件を定めたにすぎず、当該基準を満たしていなかったとしても、これをもって直ちに社会通念上事業に当たらないということはできないと解する」と示されています。
事業性は賃貸の営利性、継続性や危険負担、精神的・肉体的労力の程度などで個別に判定されます。賃借人が同族会社で安定した賃貸先のため、リスクはないとして事業性が認められなかった判例もあります。

賃貸人のリスクは必ずしも小さくない

不動産賃貸は、事業所得を生む事業と比べ、精神的・肉体的負担は少なく、賃借人が入居してしまえば、設備の不具合でも起きない限り、手間はかからないといえます。
一方、退去時の原状回復、建替時の立退交渉などは負担を伴い、また最近はリモートワークで間取りが少なく狭い物件は、敬遠されがちとなり、リフォームも必要となります。その他、地震による建物の倒壊リスクや、火事の延焼や類焼リスクなど賃貸する側には相応の負担が生じます。

事業性を認めてもらうためには

５棟 10 室まで至らなくても、賃料収入や不動産所得で相応の規模が確保されているのであれば事業性は一定程度、備えているとも言えます。継続的に賃貸を行い、修繕やクレーム対応などきめ細かな賃貸管理は事業性を高めることにもつながります。事業的規模に該当するか気になる時は、税務署に貸室の数や収入金額、事業状況を説明して確認を受けるのもよいかもしれません。

住宅ローン控除 令和 4 年入居でも改正前の条件適用

住宅ローン控除
令和 4 年入居でも改正前の条件適用

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住宅ローン控除 令和 4 年入居でも改正前の条件適用

改正された住宅ローン控除

令和 4 年以後の住宅ローン控除は、控除率、控除期間が見直され、さらに環境性能に応じて借入限度額が 4 つに区分されます。

令和 3 年改正の特例延長が生きている

住宅ローン控除は基本的に入居を開始した年分の条件で適用されますが、令和 4 年入居の場合は 2 パターンの取扱いが存在します。
注文住宅の場合は令和 2 年 10 月から令和3年9月末までに請負契約を締結、分譲住宅の場合は令和 2 年 12 月から令和 3 年 11月末までに売買契約を締結したものについては、令和 3 年度税制改正の住宅ローン控除の特例の延長により、令和 4 年度税制改正の前の控除率等での適用となります。

来年の確定申告時にはご注意を

上記の表のように、控除される金額等が異なる令和 4 年開始の住宅ローン控除が存在します。来年の確定申告時には誤りがないように注意したいですね。
なお、すでに令和 3 年以前に入居して、住宅ローン控除の適用を受けている場合については、令和 4 年以降控除率が下がることはありません。

 

建物賃貸借に係る保証金から差し 引く原状回復工事費用

建物賃貸借に係る保証金から差し
引く原状回復工事費用

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建物賃貸借に係る保証金から差し 引く原状回復工事費用

原状回復工事費用とは？

賃借人がアパートやマンションを退去する時、次の入居者に貸せる程度にきれいすることが、賃貸借契約書では謳われております。これを原状回復工事費用と言います。
一昔前は、その費用は立場の弱い賃借人がすべて負担しておりましたが、裁判で争った事例もあり、現在では年月を経ることによる通常損耗（壁紙の劣化等）は賃借人が賃貸人に支払った家賃で填補されているとして、賃貸人の負担となっております。
それを超える損失（備え付け器具等の破損等）は賃借人の負担となります。
実務では賃貸借契約時に詳細にどちらが何を負担するかを取り決めている場合がほとんどです。

問題は賃借人の負担する原状回復工事費用

アパート・マンションの家賃収入は居住用ですから消費税は当然非課税です。
賃貸人の負担する原状回復工事費用は家賃収入を得るための費用ですから、非課税対応仕入れとなり当然にも支払った消費税は消費税としては認識されず修繕費となります。賃借人の負担する原状回復費用は多くの場合、賃借時に賃貸人に預けた敷金や保証金で支払われ、残金が賃借人に戻ってきます。この賃貸人が賃借人の負担する原状回復工事費用を差し引いて敷金や保証金を返却した場合、差し引いた原状回復工事費用は賃貸人の役務の提供にあたるから賃貸人の収入で、なおかつ消費税の課税取引だと国税当局は言っております。

常識として

賃貸人は原状回復工事を請け負った工事会社にかかった費用を便宜上まとめて支払い、賃借人の負担分を預かっていた敷金や保証金から差し引いて返しただけです。
常識としては単なる「立替金」です。

専門家の非常識

上記取引を経理処理すると、以下になります。

原状回復工事費用を工事会社に支払時
（修繕費）全額／（現預金）全額

賃借人に負担分を差し引いて返却時
（保証金）全額／（雑収入）負担分
                               ／（現預金）差額
（雑収入）が（修繕費）となる場合もあります。いずれにせよ費用と収入で処理されます。この辺からの非常識と思われます。

相続税額の取得費加算の特例

相続税額の取得費加算の特例

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相続税額の取得費加算の特例

相続で土地、建物、株式などの財産を取得した後、これらを譲渡した場合、譲渡所得に所得税が課されます。この場合、相続財産の譲渡に係る「取得費加算の特例」を利用することにより譲渡した資産に対応する相続税額を取得費に加算し、譲渡所得を減らすことができます。

相続人の譲渡所得税の負担を軽減する制度

この制度は、相続により財産を取得した者が、納税資金の捻出などのため、相続財産を売却しようとする場合、被相続人の取得時から蓄積されたキャピタルゲインに課税されることから、納税者の所得税負担に配慮した調整措置として設定されています。

適用要件は３つ

この制度を利用する要件は次の３つです。
① 相続または遺贈により財産を取得した者であること。
② その財産を取得した者に相続税が課税されていること。
③ その財産を、相続開始のあった日の翌日から相続税の申告期限の翌日以後、３年を経過する日までに譲渡していること。

上場株式の譲渡で申告不要の選択に注意！

上場株式を譲渡した場合、申告分離課税で申告するか、申告不要とするかを選択することになりますが、先に申告不要を選択したときは、後で「取得費加算の特例」を適用した方が有利であることに気付いたとしても、既に申告不要で確定申告しているので更正の請求は難しくなります。
租税特別措置法には、やむを得ない事情がある場合に「取得費加算の特例」を認める宥恕規定があります。しかし、確定申告で申告不要を選択したことだけでは、その申告が計算の誤りや国税に関する法律の規定に従っていなかったとされず、宥恕規定の適用が認められなかった判例があります。

相続空き家の特例とは重複できない

相続で空き家を取得した後、譲渡した場合、一定の要件を満たせば 3000 万円の特別控除ができる「相続空き家の特例」を適用できますが、適用した家屋と敷地に「取得費加算の特例」は重複適用できません。
なお、相続した土地に居住用家屋と倉庫がある場合、被相続人の居住用家屋とその家屋に対応する敷地の譲渡には「相続空き家の特例」を適用し、「相続空き家の特例｣が適用されない倉庫とその倉庫の敷地の譲渡には「取得費加算の特例」を適用する使い分けができます。

3000 万円特別控除 と措置法重複適用

3000 万円特別控除
と措置法重複適用

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3000 万円特別控除 と措置法重複適用

土地バブルとマンションバブル

昭和の土地バブルの時代には、頻繁に住宅を買い替えることにより、よりリッチな物件に住み替える、という事例が沢山ありました。所有によりアパート賃料分が留保されるだけでなく、所有により含み益が蓄積される、という効果が人の心を動かしました。
現在は、マンションバブルの傾向を示しています。首都圏では 2000 年以降、近畿圏では 2010 年以降に建築した中古マンションの譲渡価格が新築時の価格を上回る傾向にある、との民間公表データもあります。
譲渡益も、建物の減価償却があるから譲渡益が出るのではなく、その償却額を超える譲渡益が出る、という事です。

会計検査院の指摘

令和２年の税制改正で、住宅ローン控除の規定の「翌年又は翌々年中」という文言が「翌年以後３年以内」という文言に改正されました。これは、会計検査院が措置法特典の不適正な重複適用として実態報告をしたことに端を発しています。会計検査院の検査報告によると、新居を購入して住宅ローン控除を受けている人で、旧居に居住しなくなってから３年目に旧居を売却して居住用資産譲渡の 3000 万円特別控除の特例の適用を受けていた人が平成 28 年、29 年の２年間で 37 人いたとしています。そして、この 37 人の重複減税額の合計が 5011 万円であった、としています。税率で割った一人当たり平均譲渡益は 900 万円前後です。
会計検査院の検査した事例も、最近の不動産バブルを反映しています。

特例の連続適用・重複適用

今はマンション住み替えの都度、譲渡益が発生する時代になっています。そして、期間が３年超ならば、3000 万円控除の連続適用が可能です。さらに、住宅ローン控除の適用を受けていたとしても、その居住物件の譲渡による譲渡益に対する 3000 万円控除の適用も可能です。
会計検査院の指摘と紛らわしいところですが、同一物件に係る譲渡益に対する 3000万円控除の適用と住宅ローン控除の適用には、特例併用の制限はされていません。会計検査院の指摘したのは、異なる物件での住宅ローン控除と 3000 万円控除の重複適用の場合の事なので、同一物件での重複適用に対する注文ではなかったのです。

住宅ローン控除と譲渡特例

住宅ローン控除と譲渡特例

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住宅ローン控除と譲渡特例

住宅ローン控除の適用を受けて新住居を取得した人が、旧住居を住まなくなってから３年目に譲渡して 3000 万円特別控除の適用を受けようとする場合、住宅ローン控除が過去に遡って適用されなくなりますので、注意が必要です。

租税特別措置の趣旨は、住宅取得の促進

「公平・中立・簡素」は税制の基本原則ですが、国は、特定の政策目的の実現のため、特別措置でこの原則を少し緩めて特定の人の税負担の軽減をはかります。住宅ローン控除は、借入金の金利負担を税額控除で補填するもの、居住用不動産の譲渡所得の3000 万円特別控除は、住宅を売却する人は、代わりに居住用不動産を取得する必要があることから譲渡所得に係る税負担を減らして、住宅取得を後押しするものです。他にも買換特例、交換特例などがありますが、これらの譲渡特例の適用に際し、制度の重複適用は想定されていません。

会計検査院の指摘で重複適用が発覚

ところで、令和２年度改正前の税制では、居住した年、及びその前後２年間の重複適用までは禁止されていましたが、旧住居を住まなくなってから３年目に譲渡した場合、住宅ローン控除と 3000 万円特別控除の重複適用が起きてしまうことを会計検査院が指摘しました。このため、令和２年４月１日以降の旧住居の３年目の譲渡にも、重複適用はできないこととなりました。

重複の場合は、3000 万円特別控除を優先

重複適用の場合は、3000 万円特別控除が優先されます。3000 万円特別控除の適用を受けようとする人が、住宅ローン控除を先行して受けていた場合、過去に遡って住宅ローン控除が適用できなくなり、修正申告（または期限後申告）が必要となります。
これにより居住用不動産を買換えしようとする人は、住宅ローン控除と譲渡所得の3000 万円特別控除のどちらを選択するか、事前に有利判定が必要となります。

控除率１％の見直しも忘れずに

なお、このときの会計検査院報告では、他にも、住宅ローン控除適用者の借入金利が１％を下回ることが多いことから、ローンで住宅を取得した人の税負担が金利負担以上に減額される逆ざや現象が報告されていました。そこで令和４年度税制改正では、令和４年以降に居住の用に供したものから借入残高に対する控除率は、1％から 0.7％に引き下げられることになります。