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賃貸不動産の一時的空室

賃貸不動産の一時的空室

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賃貸不動産の一時的空室

相続で賃貸不動産を取得したとき、財産評価で一時的に空室となっている住戸にも評価減を認める取扱いを受けるには、賃貸業務の継続性に加え、空室期間を長期化させないことが必要となります。

賃貸不動産の財産評価

相続や遺贈で財産を取得する場合、財産は時価で評価します。相続財産の時価は、不特定多数の当事者間で自由な取引が行われる場合に、通常成立すると認められる価額とされています。
貸家および貸家の敷地の用に供されている貸家建付地は、賃借人が建物を使用することで支配権を有しているため、貸主の側も利用に受忍義務が生じることから評価額が減額されます。反対に賃貸されていない貸室部分は賃借人の権利が存在しないので評価は減額されず、自用地評価となります。

相続財産の一時的空室の扱い

一方、一時的な空室であることが認められれば、例外的に賃貸されているものとして評価の減額が認められる場合もあります。
税務署は、質疑応答事例で相続した時点で空室があった場合、その空室について相続の前後で賃貸が継続され、新たな賃借人の募集が退去後、速やかに行われ、空室期間中、他の用途に供さず、空室期間が課税時期の前後で例えば１か月程度などの要件をみたせば、事実関係を総合判断して例外的に、空室部分も賃貸されているものとして評価減を認めるとしています。
しかし、現実は、空室はすぐに埋まらず、課税実務では、「例えば 1 か月程度の要件を充たしていない」として自用地評価とされてしまうことが多いのではないでしょうか。

不動産所得における一時的空室との違い

ところで、不動産所得では、空室期間が 1か月を超えたとしても、賃貸業務を継続中であれば貸付の用に供されているものとして減価償却費などを経費として算入します。
これは不動産所得が１年間の総収入金額から必要経費の額を控除するフローの金額としてとらえられるのに対し、財産評価は、相続開始時のストックの評価額としてとらえることとの違いによるものと思われます。

空室を早期に埋める実態をつくる

空室を１か月で埋めるのは立地、賃料などでよほど優位な物件でない限り困難ですが、間断のない募集活動により空室期間の短縮をはかり、空室が一時的であることを事実関係から説明できるようにしましょう。

私道の調査 －相続した土地の売却－

私道の調査
－相続した土地の売却－

04-相続税、09-不動産 / By

私道の調査 －相続した土地の売却－

Ｔさんは一人暮らししていた被相続人（母）の土地・建物を相続しました。建物は木造で築 50 年、公道から奥まったところに建築されており、公道から玄関まで通路としている私道を、近隣の地権者と一緒に利用していましたが、不動産会社に土地の売却を相談したところ、思いがけず現状のままでは売却できないことがわかりました。

接道義務を満たさないと建築不可

建物の敷地は、原則として、建築基準法上の道路に２ｍ以上接道しなければ、新築や増築できず、そのままでは売却できる土地になりません。
Ｔさんの敷地は私道部分が路地状敷地で、出口側で公道と２ｍ接していませんでした。
敷地が接道義務を満たしているかは、まず法務局で公図、地積測量図を見て、土地の形状、隣地や道路との境界を確認します。
次に、敷地が接する道路について、市区町村の役所で指定道路図を閲覧し、建物を建築できる敷地に該当するか、該当させるための条件を担当者に照会します。
私道が位置指定道路や、セットバックを要する２項道路に該当しているか、私道部分が路地状敷地である場合は、出口側で接する道路の指定状況を確認します。
Ｔさんは、隣接する土地を地権者と一緒に売却して２ｍを確保することとしました。

越境により建築できない場合も

土地の売却前に、隣地との境界について確定測量を行います。隣地からの越境は、隣地地権者の立ち会いのもと、境界確認と合わせて越境の状況を双方で確認します。
Ｔさんは、確定測量の結果、隣地建物の外壁やドア、換気用フードなどが私道部分に越境しており、まだ２ｍの接道義務を満たせていないことがわかりました。

地権者間で権利調整が必要

越境が確認された場合、建物が建築できる土地になるよう、隣地地権者と話し合い越境解消について合意が必要です。
Ｔさんの場合、買主の不動産会社が役所に出向き、建築できるための条件を相談し、役所が示した要件に合わせて隣地地権者と越境解消の工事手順と負担について話し合い、土地を売却できるようになりました。

賃借人の孤独死

賃借人の孤独死

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賃借人の孤独死

一人暮らしの高齢者に賃貸した場合、オーナーは、賃借人の孤独死と向き合うことを余儀なくされますが、これからは地域コミュニティと連携し、高齢者をターゲットにした賃貸を新たなビジネスモデルとして考えると良いかもしれません。

賃借人の孤独死リスクとは

賃貸オーナーは、賃借人の孤独死が判明すると、警察へ通報した後、残存物の処理、原状回復・リフォーム工事などの費用がかかるばかりか、賃借人の募集期間中は収入がなくなるなど、大きな負担となります。
さらに、次の募集では告知事項として孤独死の事実を明らかにすることが求められ、賃料を下げざるを得ないリスクも生じます。

高齢者賃貸にはメリットも多い

その反面、高齢者には貸し渋るオーナーが多いため、高齢者の賃借ニーズは高く、一度契約すると長期にわたり居住してくれるので、オーナーとしては退去に伴う空室リスクや工事の費用や募集コストを減らして、安定的な家賃収入を確保することが見込めます。実は、孤独死は高齢者より、むしろ50～60代に多いというデータもあります。

必要経費には、継続的な賃貸がポイント

不動産所得における必要経費の要件は、賃貸収入を得るため、業務に必要な費用であること、または業務に関連した費用であることです。
賃貸契約解除から、原状回復・リフォーム工事、募集活動を経て、新たな賃借人の入居までが間断なく行われ、再び賃貸が始まるのであれば、賃貸業としての継続性が担保されます。この場合、不動産所得の計算上、原状回復・リフォーム工事の費用は、業務に直接要した費用として、また、減価償却費や固定資産税は、業務に関して生じた費用として、必要経費になります。

コミュニティと連携した賃貸モデルを！

大事なことは、入居者の孤独死への対応をしっかりしておくことです。契約時には賃借人に損害保険を付保する、介護サービスを利用する、地方自治体や民間の見守りサービスを活用するなどです。コミュニティで高齢の入居者を途切れなく見守り、親族からの定期的な連絡を加えることで、リスクを極力減らし、結果として、安定的な賃貸収入の確保にもつながることでしょう。
一人暮らしの高齢者が増える中、孤独死リスクと向き合う高齢者への賃貸が、時代の要請に適うのかもしれません。

不動産賃貸経営者は要注意！ 居住用賃貸建物の仕入税額控除

不動産賃貸経営者は要注意！
居住用賃貸建物の仕入税額控除

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不動産賃貸経営者は要注意！ 居住用賃貸建物の仕入税額控除

令和２年 10 月より取扱いが変わりました

マンションやアパートを賃貸する目的で建物を建築した際には、その建物の建築費・購入費に消費税が課されます。一般に建築費や購入額は高額となりますので、その消費税額も大きな金額になります。
この建物を居住用として賃貸するときは、建物の取得に係る消費税は非課税の売上げ（住宅の貸付け）に対応するものであるため、賃貸する側の仕入税額控除は、採用する計算方法により、取扱いが異なりました。

②を用いるため、金の売買により課税売上割合を意図的に引上げる事例もあったことから、居住用賃貸建物に係る消費税は、すべて控除できないこととなりました。

税抜き 1,000 万円以上の建物等が制限対象

制限対象となる「居住用賃貸建物」を大まかに言うと、次のようなものになります。

例えば、ホテル・旅館や販売までの間、居住用賃貸を行わないことが確実な販売用不動産のような、客観的に「課税売上げのみに対応するもの」は、仕入税額控除の制限対象となりません。それ以外のものが、制限対象の「居住用賃貸建物」となります。
ただし、居住用賃貸建物に商業用賃貸部分（課税売上げ部分）と居住用賃貸部分（非課税売上げ部分）がある場合に、これを合理的に区分しているときは、商業用賃貸部分の仕入税額控除は制限されません。

事務所賃貸に変えた場合・譲渡した場合

この新しいルールにより仕入税額控除の制限を受けた建物について、調整期間（大まかに言うと３年間）中に、次のような状況に変わった場合には、仕入れに係る消費税額の調整が行われます。

この場合、取得時に仕入税額控除が適用できなかった消費税額のうち、課税売上げ（①又は②）に対応する部分として一定の算式により計算した金額を、仕入税額控除の消費税額に加算します。

住宅ローン控除の借入限度は４区分に ZEH（ゼロ・エネルギー・ハウス）とは？

住宅ローン控除の借入限度は４区分に
ZEH（ゼロ・エネルギー・ハウス）とは？

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住宅ローン控除の借入限度は４区分に ZEH（ゼロ・エネルギー・ハウス）とは？

新住宅ローン控除は借入限度額を４区分

令和４年度以後の住宅ローン控除は、控除率、控除期間が見直され、環境性能に応じて、借入限度額が４つに区分されます。

ＺＥＨ（ゼロ・エネルギー・ハウス）とは


「ゼロ・エネルギー・ハウス」は、よく「ＺＥＨ（ゼッチ）」と略されます。一般的には、①～③により、家庭での年間エネルギー消費量を正味でゼロとする住宅をいいます。

住宅ローン控除では、日本住宅性能表示基準における「断熱等級５」かつ「一次エネ等級６」の性能を有する住宅が該当します。
必ずしも太陽光パネルを設置する必要はありません（環境省の「Ｑ＆Ａ」より）

「ＺＥＨ」と「長期優良住宅」の違いは？

皆さんが気になるのは「ＺＥＨ」と「長期優良住宅」の違いでしょう。「長期優良住宅」は、「耐震性」「省エネ性」「メンテナンス性」などトータルで性能が高く、長く住むことができる住宅です。そのため、「省エネ」に特化したＺＥＨに比べれば、求められる耐熱性能（ＵＡ値）は落ちることになります。

  一方で、「耐震性」のハードルが高いため、かなり建築費用がかさみます。ＺＥＨにも平成 30 年から補助金が出ていますので、ＺＥＨの住宅が増加傾向にあります。

令和４年度もＺＥＨ補助金が出る予定

令和４年度もＺＥＨに補助金が出る予定です。令和４年度の予算成立後に正式にアナウンスされるものと思われます。

自分は課税事業者？ 免税事業者？

自分は課税事業者？ 免税事業者？

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自分は課税事業者？ 免税事業者？

消費税は資産の譲渡、資産の貸付、サービスの提供（非課税のものを除く。「課税資産の譲渡等」という）に課税されます。国内で課税資産の譲渡等を行う事業者は、消費税の納税義務者となりますが、一方で納税義務が免除される事業者もあります。自分が課税事業者なのか、免税事業者なのか改めて確認してみましょう。

事業者には、納税義務がある

事業者が国内で課税資産の譲渡等を行う場合、個人、法人を問わず消費税の納税義務者となります。
しかし、消費税を計算して申告納付する事務は煩雑であり、税務署にとっても負担がかかるので一定の配慮がされています。

免税事業者になる要件

次の要件に該当する事業者は、消費税の納税義務が免除されます。
・前々年、前々事業年度（基準期間）の課税売上高が 1000 万円以下
・前年 1 月～6 月、前事業年度開始日から6 か月間（特定期間）の課税売上高（又は給与等支払額）が 1000 万円以下
・個人事業者の開業年度とその翌年
・資本金 1000 万円未満である新設法人の設立１期目、２期目の事業年度 など

課税事業者になる要件

反対に、免税事業者以外の事業者は、次の場合に課税事業者となります。
・基準期間の課税売上高が 1000 万円超
・特定期間の課税売上高（又は給与等支払額）が 1000 万円超
・資本金 1000 万円以上である新設法人の設立１期目、２期目の事業年度 など

課税事業者になると有利な場合も

免税事業者に該当する事業者も税務署に申請して課税事業者となることを選択でき、税負担が有利になる場合があります。例えば設備投資を行った年度に、仕入にかかる消費税額を売上に係る消費税額から控除しきれない場合、課税事業者であれば差額の還付を受けることができます。

適格請求書の交付には登録番号が必要

令和 5 年 10 月より課税事業者が仕入税額控除を行うには、仕入先から適格請求書の交付を受けることが必要になります。
反対に顧客に課税資産の譲渡等を行う際、適格請求書を交付しないと顧客の側も仕入税額控除ができません。交付には自ら課税事業者となったうえで、適格請求書発行事業者としての登録番号が必要になります。

非居住者である家主へ国内不動産 家賃を法人が支払う際の留意点

非居住者である家主へ国内不動産
家賃を法人が支払う際の留意点

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非居住者である家主へ国内不動産 家賃を法人が支払う際の留意点

非居住者所有の不動産賃料に係る源泉税

社宅物件を探している関与先さんから、「仲介業者から家主が海外居住者の場合に対応可能かどうか聞かれたが、どういう意味か」との質問を受けました。
所得税法では、「非居住者や外国法人（以下「非居住者等」）から日本国内にある不動産を借り受け、日本国内で賃借料を支払う者（ただし自己又はその親族の居住の用に供するために借り受けた個人が支払うものを除く）は、その支払の際 20.42％の税率により計算した額の所得税及び復興特別所得税を源泉徴収しなければならない」と規定されています。仲介業者の質問はこの対応の可否のことです。
なお、家主が日本人であっても、1 年以上の海外駐在等で、不在期間中に自宅を賃貸している場合も非居住者家主となりますので、注意が必要です。

非居住者の居住国と租税条約がある場合

家主が現在居住している国と日本国との間に租税条約が結ばれている場合には、租税条約の定めるところにより、源泉徴収が免除または軽減されることがあります。
しかしながら、2022 年 1 月現在、我が国が締結している多くの租税条約では、土地等の不動産の賃貸料については、不動産の所在する国においても課税できるとの規定を置いています。よって、非居住者等に対して日本国内の不動産賃借料を国内で支払った場合には、所得税法の規定により20.42％の源泉課税が必要となります。

貸主に源泉徴収免除証明書がある場合

借主に支払時の 20.42％の源泉所得税徴収と納税義務を課しているのは、非居住者等の申告漏れを防ぐ目的があります。
そのため、非居住者等が、きちんと申告しますよという宣言（税務署長への申請）をして、税務署長から源泉徴収の免除証明書の交付を受ければ、源泉徴収の免除となる手続きもあります。交付された免除証明書を賃借人に提示すれば、その証明書が効力を有している間の支払について、源泉徴収の免除が受けられることとなります。
借主である賃借人からすれば、家主が非居住者等である場合には、日本国の税務署長が発行した「源泉所得税の免除証明書」の提示を受けない限り、家賃支払時には20.42％の源泉税を国に納付し、家主へは残りの 79.58％の賃料を支払うこととなります。

居住用不動産の贈与 そのヴァリエーション

居住用不動産の贈与
そのヴァリエーション

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居住用不動産の贈与 そのヴァリエーション

婚姻期間が 20 年以上の配偶者に居住用の不動産又はその取得資金を贈与したときは、贈与税について基礎控除 110 万円のほか最高 2000 万円の控除の適用があります。
この特例適用の対象となる贈与には次のようなものが含まれます。

ヴァリエーション類型

①居住用の不動産又はそれを取得するための資金の贈与
②居住用家屋の敷地が借地権のときに地主から底地を購入するための資金の贈与
③居住用家屋の敷地が借地権のときにその家屋と借地権の全部又は一部の贈与
④居住用不動産の一部又は共有持分の贈与
⑤居住用の家屋だけ又は土地だけの贈与
⑥居住用家屋の敷地に配偶者のために借地権を設定した場合の、その居住用家屋の全部と借地権の全部の贈与
⑦居住用家屋の敷地に自己と配偶者のために借地権を設定した場合における、その居住用家屋の一部と借地権の一部を共有持分とする贈与
⑧居住用家屋の敷地に自己と配偶者のために借地権を設定した場合における、その居住用家屋の一部と借地権の一部を共有持分とする贈与及びこの贈与と共にするその底地の全部または一部の贈与
⑨居住用家屋の敷地に自己借地権を設定した場合の、その敷地の底地部分の全部または一部の贈与

ヴァリエーションに伴う留意点

この特例の適用を受けて贈与税がかからない場合であっても登録免許税、不動産取得税などがかかる場合があります。
③⑥⑦のような借地権の取得の場合には、登録免許税・不動産取得税はかかりません。
①④⑧のケースで家屋と土地を一緒に取得することとなるときは、不動産取得税の住宅用土地の軽減特例が適用になります。
⑦⑧の借地権の設定は自分のための共有借地権の設定です。これは借地借家法第 15条で可となっています。
⑨の借地権は同 15 条の借地権設定ではなく、底地権を土地から分離することに伴い生ずるものです。自己居住用等の相続土地の底地の物納が認められるようになったことに伴い、慣習法的に生じつつあるものです。

気をつけたい相続発生時の税務 不動産の遺産分割が未了の場合

気をつけたい相続発生時の税務
不動産の遺産分割が未了の場合

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気をつけたい相続発生時の税務 不動産の遺産分割が未了の場合

固都税は「相続人代表者指定届出」を提出

亡くなられた方が有していた不動産の所有権は、遺産分割協議が成立するまでの間は定まりません。法務局の登記簿上は亡くなられた方の氏名のままで、相続の権利がある方全員が所有者という状態（共有）になります。その期間の不動産に対する固定資産税・都市計画税の納税については、市役所に「相続人代表者指定届出」を提出することで、市役所との対応窓口となる相続人の代表者を定めることとなります。遺産分割協議が成立し、相続登記が済めば、新たな所有者の方に納付書が送付されます。

未分割遺産の不動産所得（所得税）

未分割の不動産が賃貸物件の場合には、遺産分割協議が調うまでの間も、賃貸収益が生ずることとなります。この間に生ずる賃貸収益については、その物件が共有状態であることから、共同相続人の法定相続分に応じて申告することになります。なお、遺産分割協議が調い、分割が確定した場合であっても、その効果は未分割期間中の所得の帰属に影響を及ぼすものではありませんので、分割協議で確定した所有状況に基づく更正の請求等を行うことはできません。

消費税の「基準期間における課税売上高」

相続開始年の消費税についても、この法定相続分に応じたテナント収入・駐車場収入が課税売上高となります。なお、遺産分割協議が調った後に、新たな所有者の方が、この共有期間を「基準期間における課税売上高」として納税義務を判定する場合でも、この法定相続分に応じた「基準期間における課税売上高」で判定を行います。

相続税の申告期限までに分割できない場合

この未分割の状態が、相続税の申告期限（亡くなられた日から 10 カ月以内）まで続いている場合でも、税務署は待ってはくれません。この場合、各相続人の財産を法定相続分に応じて取得したものとして計算を行い申告することになりますが、共有状態のままでは、「小規模宅地等の課税価格の特例」の適用を受けることができません。ただし、相続税の申告期限から 3 年以内に分割された場合には、特例の適用を受けることができる措置が設けられていますので、「申告期限後 3 年以内の分割見込書」を申告書に添付して提出することになります。

不動産登記簿とは!

不動産登記簿とは!

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不動産登記簿とは!

不動産の仕事に携わっている人以外は、不動産登記簿は不動産を購入するとき、あるいは売却するとき以外、あまりなじみがありません。
ですが、不動産登記簿は、私たちの不動産に関する情報（どこにどんな不動産があり、それが誰のものなのか等）を一般に公開し、誰でも閲覧できようになっています。

（１）不動産登記の役割

不動産登記は、不動産の「物理的状況」に関する情報（その不動産の所在地、現況、面積、種類、構造など）と「権利関係」に関する情報（その不動産の所有者は誰で、いつ、どんな原因で所有権を取得したのか、また、誰がその権利の一部につき留保しているかなど）を登記簿に公示して「不動産取引の安全」と「円滑化」を図るために設けられた制度です。
不動産登記簿には、土地の登記簿と建物登記簿の２種類あり、土地については一筆（１区画）ごとに、建物については１個ごとに一用紙を備えることになっています。

（２）登記簿は３部構成

一つの物件に対する登記簿は、「表題部」、「権利部」に分かれ、さらに、「権利部」は「甲区」と「乙区」に分かれています。つまり、表題部、権利部「甲区」、権利部「乙区」の３部で構成されています。
表題部では、前述した不動産の「物理的状況」を開示しています。すなわち、土地であれば、「所在地」、「地目（土地の現況）」、「地積（土地の面積）」など、一方、建物であればその建物の「種類」、「構造」、「床面積」などです。
また、権利部「甲区」と権利部「乙区」では、前述した「権利に関する事項」を開示しています。このうち「甲区」には所有権に関する事項、例えば、住宅を購入したときの「所有権移転登記」、家を建てた時の「所有権保存登記」が記載されます。一方、「乙区」には所有権以外の権利に関する事項、例えば、金融機関による「抵当権設定登記」、土地利用者による「地役権設定登記」などが記載されます。

（３）登記の優先劣後

同じ区の権利間（甲区間同士の権利、乙区間同士の権利）の優先劣後は、原則として順位番号の早い方が優先します。
また、異なる区（甲区と乙区）における権利の優先劣後は、受付番号の早い方が優先します。