03-消費税

不動産賃貸経営者は要注意！ 居住用賃貸建物の仕入税額控除

不動産賃貸経営者は要注意！
居住用賃貸建物の仕入税額控除

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不動産賃貸経営者は要注意！ 居住用賃貸建物の仕入税額控除

令和２年 10 月より取扱いが変わりました

マンションやアパートを賃貸する目的で建物を建築した際には、その建物の建築費・購入費に消費税が課されます。一般に建築費や購入額は高額となりますので、その消費税額も大きな金額になります。
この建物を居住用として賃貸するときは、建物の取得に係る消費税は非課税の売上げ（住宅の貸付け）に対応するものであるため、賃貸する側の仕入税額控除は、採用する計算方法により、取扱いが異なりました。

②を用いるため、金の売買により課税売上割合を意図的に引上げる事例もあったことから、居住用賃貸建物に係る消費税は、すべて控除できないこととなりました。

税抜き 1,000 万円以上の建物等が制限対象

制限対象となる「居住用賃貸建物」を大まかに言うと、次のようなものになります。

例えば、ホテル・旅館や販売までの間、居住用賃貸を行わないことが確実な販売用不動産のような、客観的に「課税売上げのみに対応するもの」は、仕入税額控除の制限対象となりません。それ以外のものが、制限対象の「居住用賃貸建物」となります。
ただし、居住用賃貸建物に商業用賃貸部分（課税売上げ部分）と居住用賃貸部分（非課税売上げ部分）がある場合に、これを合理的に区分しているときは、商業用賃貸部分の仕入税額控除は制限されません。

事務所賃貸に変えた場合・譲渡した場合

この新しいルールにより仕入税額控除の制限を受けた建物について、調整期間（大まかに言うと３年間）中に、次のような状況に変わった場合には、仕入れに係る消費税額の調整が行われます。

この場合、取得時に仕入税額控除が適用できなかった消費税額のうち、課税売上げ（①又は②）に対応する部分として一定の算式により計算した金額を、仕入税額控除の消費税額に加算します。

自分は課税事業者？ 免税事業者？

自分は課税事業者？ 免税事業者？

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自分は課税事業者？ 免税事業者？

消費税は資産の譲渡、資産の貸付、サービスの提供（非課税のものを除く。「課税資産の譲渡等」という）に課税されます。国内で課税資産の譲渡等を行う事業者は、消費税の納税義務者となりますが、一方で納税義務が免除される事業者もあります。自分が課税事業者なのか、免税事業者なのか改めて確認してみましょう。

事業者には、納税義務がある

事業者が国内で課税資産の譲渡等を行う場合、個人、法人を問わず消費税の納税義務者となります。
しかし、消費税を計算して申告納付する事務は煩雑であり、税務署にとっても負担がかかるので一定の配慮がされています。

免税事業者になる要件

次の要件に該当する事業者は、消費税の納税義務が免除されます。
・前々年、前々事業年度（基準期間）の課税売上高が 1000 万円以下
・前年 1 月～6 月、前事業年度開始日から6 か月間（特定期間）の課税売上高（又は給与等支払額）が 1000 万円以下
・個人事業者の開業年度とその翌年
・資本金 1000 万円未満である新設法人の設立１期目、２期目の事業年度 など

課税事業者になる要件

反対に、免税事業者以外の事業者は、次の場合に課税事業者となります。
・基準期間の課税売上高が 1000 万円超
・特定期間の課税売上高（又は給与等支払額）が 1000 万円超
・資本金 1000 万円以上である新設法人の設立１期目、２期目の事業年度 など

課税事業者になると有利な場合も

免税事業者に該当する事業者も税務署に申請して課税事業者となることを選択でき、税負担が有利になる場合があります。例えば設備投資を行った年度に、仕入にかかる消費税額を売上に係る消費税額から控除しきれない場合、課税事業者であれば差額の還付を受けることができます。

適格請求書の交付には登録番号が必要

令和 5 年 10 月より課税事業者が仕入税額控除を行うには、仕入先から適格請求書の交付を受けることが必要になります。
反対に顧客に課税資産の譲渡等を行う際、適格請求書を交付しないと顧客の側も仕入税額控除ができません。交付には自ら課税事業者となったうえで、適格請求書発行事業者としての登録番号が必要になります。

令和４年度・税制改正大綱 消費課税編

令和４年度・税制改正大綱
消費課税編

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令和４年度・税制改正大綱 消費課税編

令和４年度税制改正（消費課税）

消費税については、大きな改正はありませんでしたが、令和５年 10 月から開始されるインボイス制度（適格請求書等保存方式）の登録方式の見直しなどが行われています。

（改正１）免税事業者の適格請求書発行事業者の登録（消費税）
適格請求書発行事業者（インボイス発行事業者）となるには、消費税の「課税事業者」でなければなりません。この「課税事業者」であるかどうかは、課税期間ごとに判定されるため、これまでの規定では、原則としてインボイス発行事業者の登録も課税期間の中途ではできませんでした（経過措置として令和５年 10 月 1 日の属する課税期間については中途登録ができます）。
改正後では、令和５年 10 月 1 日から６年間は、免税事業者であっても、課税期間の中途の任意の時期でインボイス発行事業者となることができます（この場合、課税事業者選択届出書の提出は必要ありません）。

（改正２）免税事業者が適格請求書発行事業者となった場合の納税義務の免除の特例
（改正１）の適用を受けて、登録日から課税事業者となるインボイス発行事業者（登録日が令和５年 10 月 1 日の属する課税期間中である者を除く）については、翌課税期間から２年間は免税事業者となれないこととなりました。

（改正３）外国人旅行者向け消費税免税制度の見直し
輸出物品販売場（免税店）において、免税で購入することができる非居住者の範囲が見直されました（令和５年５月 1 日より）。

さらに、免税購入対象者が行う旅券情報の提供は、デジタル庁が整備する「訪日観光客等手続支援システム」を用いて行うことができることとなりました。

（その他）
自動車重量税におけるキャッシュレス納付制度の創設、航空機燃料税の税率の見直し、沖縄県産酒類（泡盛やビールなど）に係る酒税の軽減措置の段階的廃止等など。

消費税率は８％？10％？ 栄養ドリンク剤と消費税率

消費税率は８％？10％？
栄養ドリンク剤と消費税率

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消費税率は８％？10％？ 栄養ドリンク剤と消費税率

栄養ドリンク剤と消費税率

令和元年 10 月にスタートした消費税の軽減税率制度。「飲食料品（酒類・外食を除く）」と「新聞（週２以上発行の定期購読）」の譲渡が軽減税率８％の対象となります。
今でも、コンビニの買い物のレシートを見ると「どれが 10％で、どれが８％なの？」と思うものもいくつかありますよね。
例えば、栄養ドリンク剤。８％のものと10％のものがあります。医薬部外品扱いのものが飲食料品から除かれるのが理由です。

医薬部外品の代表としては「リポビタンＤ」、その他の代表は「オロナミンＣ」。今ではコンビニに並んで売られていますが、一昔前は、そういう訳ではありませんでした。

最初は医薬品だったリポビタンＤ

大正製薬のＨＰによると、リポビタンＤの誕生は、日本の高度成長期の昭和 30 年代。
もともとは錠剤とアンプル剤で提供されていた「リポビタン」にタウリンを配合。アンプル剤を大型化し、医薬品として販売を開始しました。味にもこだわった結果、大ヒット商品となりました。また、「薬を冷やす」という発想がなかった薬局に、ドリンク剤の冷蔵ストッカーを提供したり、販売手法も目新しいものでした。

炭酸を入れたら販売ルートを失った!?

オロナミンＣは、リポビタンＤより後発です。大塚製薬も幾つか栄養ドリンク剤を発売していましたが、それに炭酸を入れることを思いつきます。ただ、当時の厚生省は炭酸を入れた場合、医薬品とは認めない方針。そうなると主な販売先である薬局系ルートで販売できません。商品を諦めきれなかった大塚製薬は、販売ルート開拓に挑戦します。小売店、交通機関、病院や浴場など未開の販売先を地道に広げていきました。

規制緩和により２つの商品が並ぶことに

そのため、この２つの商品は販売ルートが全く別でした。時代が流れ、規制緩和により、リポビタンＤは、平成 11 年に医薬部外品に移行。平成 21 年の薬事法改正で、コンビニ等の一部小売りが可能となりました。

消費税の課税の対象 宇宙空間にある人工衛星の譲渡

消費税の課税の対象
宇宙空間にある人工衛星の譲渡

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消費税の課税の対象 宇宙空間にある人工衛星の譲渡

民間宇宙ビジネスは急成長分野

米企業家のイーロン・マスク氏が設立したスペースＸ社は、民間企業の製造・所有する宇宙船を用いて、初の国際宇宙ステーション（ISS）への有人飛行に成功しました。
人工衛星の打上げ費用も２億ドルはかかると言われていた時代から、近年では 6,000万ドルまで削減。ホリエモンこと堀江貴文氏も「世界一低価格で便利なロケット」の開発を目指すと、宇宙ビジネスに参入しています。動向が非常に気になる事業分野となってきましたね。

20 年前に人工衛星の消費税の取扱い?!

税理士が用いる判例データベース TAINSには、判例・条文の他、情報公開法に基づく開示請求により入手した様々な行政文書が掲載されています。これを見ると、たまに面白いものに当たることあります。
今回は、平成 12 年の国税庁の消費税課の資料で「人工衛星の輸入、打上げ、宇宙空間における譲渡」を取り上げましょう。
内容は、外国法人Ａ社が保有する人工衛星を、日本法人Ｂ社を輸入者として日本に輸入。その人工衛星の打上げを委託された日本法人Ｃ社が日本から衛星を打上げ。その後、衛星が宇宙の軌道に乗ったことを確認後、Ａ社からＤ社に人工衛星を譲渡したというシチュエーション。これら①輸入・②打上げ・③宇宙空間における譲渡の消費税の取扱いが記されています。

宇宙空間にある人工衛星を譲渡したら？

それぞれの取扱いは、次のように示されています。
①人工衛星の輸入取引
輸入名義人のＢ社の仕入税額控除となる。
②人工衛星の打上げを受託した場合
非居住者（外国法人Ａ社）の依頼により行う人工衛星の打上げは、非居住者に対する役務の提供に該当し、輸出免税となる。
③宇宙空間にある人工衛星の譲渡
消費税法上、国内とは「この法律の施行地」をいい、宇宙空間はどの国の主権も及ばない区域である。衛星が宇宙の軌道に乗ったことを確認した後に行われる人工衛星の譲渡は、資産の譲渡が行われた時に資産が国外に所在するため、国内取引に該当せず、日本の消費税の対象とならない。

インボイスがもたらす転嫁妨害や黙認

インボイスがもたらす転嫁妨害や黙認

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インボイスがもたらす 転嫁妨害や黙認

免税事業者の消費税転嫁の権利

消費税法を素直に読むと、事業を行う者には、取引で受取った消費税を納める義務が課せられており、ただし、年 1000 万円以下の課税売上しかない者については、その消費税の納税義務が免除される、と書かれていることを確認することが出来ます。すなわち、免税事業者といえども、消費税を請求して受取る権利があるのです。
消費税の転嫁拒否を監視する転嫁Ｇメンの根拠法である消費税転嫁対策特別措置法のガイドラインにおいては、免税事業者であることを理由にした消費税転嫁を制限する買い叩きをしてはならない、とされていました。課税事業者のみならず、免税事業者にも、消費税を転嫁請求する権利があることが、ここでも確認できます。

インボイス制度では

令和５年 10 月１日から、適格請求書等保存方式（いわゆるインボイス制度）が新たに始まるわけですが、ここで、事業者の消費税転嫁請求権に変容が起きたわけではありません。変容は、事業者の取引相手に於いてであって、その取引で適格請求書を受領していない限り原理的には仕入税額控除が出来ないことになった、ということにすぎません。
しかし、免税事業者は、インボイス番号を取得することが出来ません。インボイス番号を持たない事業者から受取る請求書等は、適格請求書ではないので、その受取人においては、原理的には仕入税額控除が出来ません。ただし、経過措置として、制度開始後３年間は 80％控除可能、次の３年間は50％控除可能と、されています。

インボイス制度での弱者用新税率

そうすると心配なのは、当初３年間においては、転嫁消費税は８％にしてくれ、次の３年間では、５％にしてくれ、その後は、消費税転嫁は控えて欲しい、という要請が跋扈しそうな気がします。こんな時こそ転嫁Ｇメンの活躍を期待したいところですが、都合よく消費税転嫁対策特措法は、今年３月 31 日をもって、失効となっています。
消費税法の建付けからは、事業者が課税取引をしたら、その取引額の中の 110 分の10 は消費税のはずなのですが、当局には、この大前提を維持しようとする姿勢はなさそうです。買いたたきに遭いたくなければ、免税事業者も選択課税事業者となりインボイス番号を取得せよ、との姿勢です。

インボイス発行権限への恐怖

インボイス発行権限への恐怖

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インボイス発行権限への恐怖

適格請求書発行事業者登録制度受付け開始

令和５年 10 月１日から始まる適格請求書等保存方式（いわゆるインボイス制度）登録申請の受付けは、令和３年10月１日から始まっています。令和５年10月１日から直ちに適格請求書発行事業者として振る舞うためには、原則、令和５年３月31日までに登録申請手続きを済ましておく必要があります。 登録の主たる目的は、インボイス番号の取得です。

インボイス番号なしの請求書

登録番号の取得手続きをしないまま、新制度が始まってしまうと、発行する請求書等に登録番号を記載することができないので、たとえ消費税額の記載をしたとしても、原理的には、相手は仕入税額控除することが出来ません。相手が個人消費者なら問題にならないかもしれませんが、課税事業者だったら取引上の大問題になりかねません。

法人の登録番号は決まっている

法人の場合の登録番号は、「Ｔ」（ローマ字）＋法人番号（数字13桁）です。法人番号というのは、公表されている法人のマイナンバーです。 もし、未登録者が請求書等に法人番号を記載していたら、登録番号と誤認されるような事態が生ずるかもしれません。

誤認誘発とみなされると

課税当局は、法人番号を積極的に公表し、申告書等への法人番号の記載を義務付けています。同じ趣旨で、同名の多い法人などが自主的に請求書や領収書に法人番号を記載することは有り得ることです。 しかし、それを一概に誤認誘発行為とするわけにはいかないでしょうが、もし誤認誘発行為とみなされる事例になったとしたら、１年以下の懲役又は50万円以下の罰金に処せられる可能性があります。

罰金を科せられると

罰金以上の刑を受けると、最低２年間はインボイス番号取得登録不可となるので、経済取引において10％の消費税を請求しにくい状態に陥り、事業者としての存続が厳しくなりかねません。 仕入税額控除をする側も、誤って仕入税額控除してしまわないように、登録事業者の番号を国税庁の適格請求書発行事業者公表サイトで適宜確認する必要がありそうです。

 

免税事業者は少しだけ非課税大家さんより有利

免税事業者は少しだけ非課税大家さんより有利

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免税事業者は少しだけ非課税大家さんより有利

家賃非課税となったときの行政指導


平成３年９月までは、居住用家賃についても消費税課税対象でした。課税対象から非課税対象への切り替えがスムーズに行い得るようにする、建設省住宅局長の発遣文書があります。
その文書は、課税が非課税に変わるに際し、当時の税率３％全額を減額するのではなく、賃貸住宅経営のための必要な諸経費や資材購入に係る消費税を、先の３％から控除した残額を減額する、としています。
前段階消費税分の転嫁は必要事としての行政指導なのです。ただし、これを実行した大家さんは、ほとんどいなそうです。

インボイス開始後６年間の激変緩和措置


令和５年 10 月１日から、適格請求書等保存方式（いわゆるインボイス制度）が新たに始まるわけですが、インボイス番号を持たない免税事業者から受け取る請求書等は、適格請求書等ではないけれど、令和５年 10月１日から最初の３年間は取引額総額の110 分の 10 の 80％を仕入税額控除可能とし、次の３年間は当該 110 分の 10 の 50％を仕入税額控除可能、としています。
でもこの措置は、免税事業者の前段階消費税転嫁のための配慮ではなく、仕入側への配慮措置なので、この６年経過後は、何の配慮措置も残りません。

免税事業者の消費税の転嫁の可能性


相手が個人消費者なら、免税事業者が消費税の転嫁をしても何の異議も聞こえて来ないでしょう。また、希少価値のある事業者なら、免税事業者か課税事業者かを問われることなく取引されるかもしれません。
でも、ＢtoＢでの取引弱者に該当する多くの免税事業者にとっては、非課税事業の大家さんと同じく、転嫁出来ない前段階消費税の自己負担化（損税）になりそうです。

免税事業者の価格転嫁と簡易課税


免税事業者でも、インボイス番号取得により課税事業者に変身すれば、前段階消費税の自己負担は消えます。ただし、申告と納税の煩瑣が生じます。
申告納税の煩瑣を多少なりともカバーしてくれるのは、簡易課税かもしれません。
免税事業者には、非課税事業の大家さんよりも、前段階消費税の自己負担化を回避する途が少しだけ広く開かれている、と言えそうです。

消費税

免税会社の適格請求発行事業者 登録のタイミング

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免税会社の適格請求発行事業者 登録のタイミング

取引からはじき出されないための登録？

2021 年10 月1 日から「適格請求書発行事業者の登録申請」が始まっています。2023年10 月1 日から消費税の仕入税額控除方式が、「適格請求書等保存方式（いわゆるインボイス制度）」となるためです。
消費税で仕入税額控除を取るためには、適格請求書（インボイス）が必要であり、適格請求書を交付することができるのは、税務署長の登録を受けた「適格請求書発行事業者」に限られます。適格請求書発行事業者となるためには、消費税の課税事業者となって、発行事業者登録をしなければなりません。
免税事業者からの仕入税額控除に関して、6 年間の経過措置はありますが、経過後は、インボイスを発行できない免税業者からの商品やサービスの購入では仕入税額控除が取れないため、取引の相手先として選ばれなくなる可能性が高いです。仮に選ばれたとしても、消費税額分の値引きを要求される可能性もあります。

登録すべきかどうかは経営面から検討する

消費税先進国の欧州でもそうですが、インボイスを発行できない事業者から仕入れを続けると自社が負担する消費税額が増えるため、免税業者は敬遠されがちです。よほど優位性がある商品やサービスでない限り、取引の相手先から外されかねません。
この適格請求書発行事業者となるか否かの選択は、経理の問題よりも、むしろ、ビジネスの経営面から考えるべきものです。
登録を決めた場合、2023 年10 月1 日のインボイス制度開始と同時にインボイスの発行をするためには、2023 年3 月31 日までに申請しなければなりません。

「登録における経過措置」利用がおススメ

免税事業者が適格請求書発行事業者となるためには、先に課税事業者登録をしなければなりません。しかしながら、ここにも経過措置があり、2023 年10 月1 日の属する課税期間中に登録を受ける場合には、「消費税課税事業者選択届出書」の提出は不要です。何月が事業年度末月かにもよりますが、同じ事業年度内で、2023 年9 月30 日までは免税事業者、10 月1 日から課税事業者となることもできます。また、「簡易課税制度」で、納税額が少なくなるようでしたら、その適用も検討してみるべきです。